. Rodina je základ. Jenže jak vlastně umožnit svým dětem či prarodičům, aby s námi žili, když vlastně není kde? Bytová krize je slovní spojení, které slýcháme téměř na denním pořádku.
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“), a především zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, v platném znění (dále jen „stavební zákon“), přináší obnovení staronového institutu „výměnku“. Mohly by stavby výměnků pomoci vyřešit problém bytové krize? Jak je to se stavbou výměnků podle nového stavebního zákona, to nám prozradil JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., vysokoškolský profesor a spoluzakladatel advokátní kanceláře Matzner & Vítek.
Co je to výměnek?
Definice a charakteristika výměnku není žádnou novinkou a je již nějakou dobu zakotvena v ustanovení § 2707 občanského zákoníku. Ten jej však definuje jako závazek (obligaci), kdy „smlouvou o výměnku si vlastník nemovité věci vymiňuje v souvislosti s jejím převodem pro sebe nebo pro třetí osobu požitky, úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu života nebo na dobu určitou a nabyvatel nemovité věci se zavazuje zaopatření poskytnout.“ V praxi si to lze představit tak, že původní vlastník (například rodič) převede vlastnické právo k nemovitosti na nového nabyvatele (například svého potomka) a současně si v nemovitosti vymíní právo na doživotní bydlení a určité zaopatření pro sebe.
Výměnek je podle občanského zákoníku smíšeným smluvním typem, který se skládá z požitků (například z důchodu), úkonů (například poskytování služeb) a práv (například osobní služebnosti). Ty zavazují nabyvatele nemovité věci k zaopatření převodce nebo třetí osoby. Nový stavební zákon nicméně vnesl do institutu výměnku zcela nový rozměr, který se netýká obligačních práv a povinností, nýbrž možnosti postavit na dostatečně velkém pozemku s rodinným domem další dům, který bude určen k bydlení (například dětí nebo starších rodičů).
Výměnek podle nového stavebního zákona
Ačkoliv nový stavební zákon nijak nemodifikuje definici výměnku, která zůstává obsažena v občanském zákoníku a má závazkový charakter, zavedl jako úplnou novinku možnost stavby „výměnku“ pro osoby, které mají kolem svého domu větší pozemek. Nyní dotyčné osoby mohou svůj pozemek využít ke stavbě dalšího obydlí určeného k bydlení. To před účinností nového stavebního zákona nebylo možné. Tato novinka by podle některých odborníků mohla pomoci zlepšit bytovou krizi, se kterou se dnes potýká celá společnost. Zejména pak ve venkovských oblastech, kde mívají lidé dostatečně velké pozemky pro stavbu dalšího rodinného domu.
Závěrem
Výměnek ve smyslu nového stavebního zákona může posloužit jako alternativní řešení bytové krize zejména na venkově. Zde mohou rodiny lépe využít volného prostoru stávajícího pozemku, zůstat si vzájemně nablízku a zároveň bydlet levněji, avšak bez větších kompromisů co do kvality bydlení a rodinného pohodlí. Dnešní ceny nemovitostí totiž tlačí především mladé rodiny do snižování ceny bydlení na úkor jeho kvality. Pouhé pořízení stavebního pozemku se už zcela běžně vyrovná ceně novostavby a mnohdy ji i výrazně převyšuje (především v okolí velkých měst). Tento problém by výměnek mohl pomoci velmi elegantně vyřešit.
„Výměnkové“ bydlení
Bylo v novém stavebním zákoně zařazeno do kategorie takzvaných jednoduchých staveb, pod které spadají například rodinné domy nebo garáže a které lze povolovat ve zrychleném řízení nebo v klasickém řízení s kratší lhůtou 30 dnů. Nový stavební zákon pro tento typ bydlení nastavuje jasná pravidla, jež jsou podrobně specifikována v odst. 1 písm. p) přílohy č. 2 stavebního zákona. V té se stanoví, že stavba „výměnku“ pro bydlení (a) nesmí přesáhnout rozlohu 80 m² zastavěné plochy, (b) může být maximálně 5 metrů vysoká, (c) nesmí disponovat více než jedním nadzemním podlažím, (d) nesmí být podsklepená, (e) musí být umístěna v odstupové vzdálenosti minimálně 2 metrů od hranice pozemku rodinného domu, s nímž je funkčně spojena, (f) minimálně polovina celkové plochy pozemku musí zůstat nezastavěna kvůli vsakování dešťové vody a (g) nesmí sloužit k podnikatelské činnosti.
Zákonodárce odůvodnil nastavené parametry tak, aby v rámci prostoru pozemku nedošlo k překročení přípustné zátěže pro území a okolní pozemky. Současně je jištěn dostatečně velký prostor a minimální standard pro účely bydlení v obou nemovitostech. Tento systém by měl rovněž pomoci eliminovat růst nových staveb ve volné krajině a podpořit zahuštění zastavěných území, což je z urbanistického hlediska správný přístup. V neposlední řadě by nemělo dojít k využívání staveb výměnků k podnikatelským účelům (například pro účely krátkodobého rekreačního pronájmu).
